Tasse Acquisto Casa 2026: Guida a Tutte le Imposte

In breve: comprare casa significa pagare un insieme di imposte distinte. Per la prima casa da privato si paga l'imposta di registro al 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €) più ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna; sul mutuo si aggiunge l'imposta sostitutiva allo 0,25%. Per la seconda casa il registro sale al 9% e l'imposta sostitutiva al 2%. Vediamo ogni voce con esempi.

Le tasse sull'acquisto sono spesso la parte più confusa del budget casa. Questa guida le mette in ordine: quali sono, come si calcolano e come cambiano a seconda che tu compri prima o seconda casa, da un privato o da un'impresa.

Le imposte sull'acquisto: quadro generale

Quando acquisti un immobile paghi diverse imposte, che dipendono da due variabili:

1. Prima o seconda casa (cioè se hai i requisiti "prima casa");
2. Venditore privato o impresa (cambia il regime: imposta di registro proporzionale oppure IVA).

Imposta di registro: come funziona

È l'imposta principale sull'acquisto da privato. Per approfondire ogni aspetto, vedi la guida dedicata all'imposta di registro.

Il meccanismo prezzo-valore (la chiave del risparmio)

Per l'abitazione acquistata da privato, puoi chiedere che l'imposta di registro sia calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo di acquisto. È il cosiddetto sistema prezzo-valore, e quasi sempre conviene perché il valore catastale è più basso del prezzo di mercato.

Il valore catastale per la prima casa si calcola così:

Rendita catastale × 1,05 × 115,5

Per la seconda casa il coefficiente è 126 invece di 115,5.

Esempio prima casa da privato

Immobile pagato 200.000 €, con rendita catastale di 900 €:

• Valore catastale = 900 × 1,05 × 115,5 = 109.147 €
• Imposta di registro 2% = 2.183 €
• Ipotecaria + catastale = 50 + 50 = 100 €

Totale imposte di acquisto: circa 2.283 €, contro i ~4.000 € che pagheresti calcolando il 2% sul prezzo pieno. Il prezzo-valore vale la richiesta.

Acquisto da impresa: il regime IVA

Se compri da un'impresa costruttrice (tipicamente immobili nuovi o ristrutturati venduti entro 5 anni), l'operazione è soggetta a IVA:

• 4% per la prima casa;
• 10% per la seconda casa (22% per immobili di lusso A/1, A/8, A/9).

In questo caso registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa (200 € ciascuna). Attenzione: l'IVA si calcola sul prezzo pieno, non sul valore catastale, quindi su immobili nuovi l'imposizione può essere più alta che da privato.

Le imposte sul mutuo

Se finanzi l'acquisto con un mutuo, paghi l'imposta sostitutiva, che assorbe e sostituisce registro, bollo e altre imposte sull'atto di finanziamento:

• 0,25% dell'importo finanziato per la prima casa;
• 2% per la seconda casa.

La trattiene direttamente la banca sull'erogazione. Su un mutuo prima casa da 150.000 € sono 375 €.

Requisiti per le agevolazioni prima casa

Per pagare le aliquote ridotte "prima casa" devi rispettare alcune condizioni:

• stabilire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi;
• non possedere un'altra abitazione agevolata nello stesso Comune;
• l'immobile non deve essere di lusso (categorie A/1, A/8, A/9).

Trovi il dettaglio nelle agevolazioni abitazione principale. Nota: le agevolazioni fiscali specifiche per gli under 36 (esenzione totale da registro/ipotecaria/catastale) erano in vigore fino al 31 dicembre 2023 e non sono più disponibili; resta invece attiva la garanzia CONSAP.

E le spese notarili?

Le imposte di cui sopra non vanno confuse con l'onorario del notaio, che è un costo a parte e liberalizzato. Spesso il notaio anticipa e versa per tuo conto le imposte al momento del rogito. Per il quadro completo dei costi vedi le guide su spese notarili acquisto casa e spese notarili seconda casa.

In sintesi

• Prima casa da privato: registro 2% sul valore catastale + 100 € fissi + 0,25% sul mutuo.
• Prima casa da impresa: IVA 4% sul prezzo + 600 € di imposte fisse + 0,25% sul mutuo.
• Seconda casa: registro 9% (o IVA 10%) + 2% di imposta sostitutiva.
• Il meccanismo prezzo-valore abbassa molto l'imposta di registro: chiedilo sempre.
• Le imposte di acquisto non sono detraibili; lo sono gli interessi del mutuo prima casa.

Prima di firmare il preliminare, stima tutte queste voci con il calcolo spese notarili e verifica quanto mutuo puoi permetterti.

Domande frequenti

Quante tasse si pagano per comprare casa nel 2026?

Dipende da prima/seconda casa e da chi vendi. Acquisto prima casa da privato: imposta di registro 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €) più imposte ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna. Da impresa con IVA: IVA al 4% (prima casa) più imposta di registro, ipotecaria e catastale di 200 € ciascuna. Sulla seconda casa l'aliquota di registro sale al 9% (o IVA al 10%).

Come si calcola l'imposta di registro sulla prima casa?

Per l'acquisto da privato, l'imposta di registro prima casa è il 2% del valore catastale (non del prezzo), grazie al meccanismo prezzo-valore. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 115,5 per la prima casa. L'imposta minima è comunque 1.000 euro.

Quali tasse si pagano sul mutuo?

Sul mutuo si paga l'imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo finanziato per la prima casa, 2% per la seconda casa. Viene trattenuta direttamente dalla banca sull'erogazione, quindi non devi versarla tu separatamente.

Conviene comprare da privato o da impresa per pagare meno tasse?

Dipende. Da privato si paga l'imposta di registro proporzionale (2% prima casa) sul valore catastale, spesso più basso del prezzo. Da impresa si paga l'IVA (4% prima casa) sul prezzo pieno, ma registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa (200 € ciascuna). Per immobili nuovi o ristrutturati da imprese, l'acquisto è di norma soggetto a IVA.

Le tasse di acquisto casa sono detraibili?

Le imposte di acquisto (registro, IVA, ipotecaria, catastale) non sono detraibili. Sono invece detraibili al 19% gli interessi del mutuo prima casa (entro 4.000 € l'anno) e, a certe condizioni, l'onorario del notaio per l'atto di mutuo.