Risposta rapida: per una prima stima considera una rata intorno a un terzo del reddito netto, sottraendo le rate già in corso. Con 2.000 € netti al mese, 12 mensilità e nessun altro prestito, CasaNinja usa il 33%: rata indicativa 660 €, mutuo di circa 139.000 € al TAN 3% per 25 anni. Il prezzo della casa dipende anche da anticipo e spese: il reddito da solo non basta.
La guida della Banca d'Italia sul mutuo invita a valutare la rata rispetto al reddito disponibile e alle spese familiari. Un terzo è un riferimento prudenziale, non una soglia obbligatoria né una promessa di approvazione.
Dal reddito alla rata sostenibile
Per confrontare la guida con gli strumenti di CasaNinja usiamo questa ipotesi:
Rata indicativa = reddito netto mensile × 33% − rate di altri finanziamenti.
Con 2.500 € netti e un prestito auto da 150 € al mese, la rata disponibile è 675 €: 2.500 × 0,33 − 150. Affitto, spese familiari e mantenimento richiedono una valutazione ulteriore: lascia un margine anche se il rapporto rata/reddito sembra sostenibile.
Per tredicesima e quattordicesima il calcolatore può ripartire il reddito annuale su 12 mesi. Le tabelle seguenti assumono 12 mensilità e non includono premi occasionali.
Tabella reddito → mutuo indicativo
Ipotesi: TAN fisso 3%, 25 anni, ammortamento alla francese, nessun finanziamento già in corso. Il TAN serve per stimare la rata; confronta il TAEG per i costi complessivi delle offerte.
| Reddito netto mensile | Rata indicativa (33%) | Mutuo indicativo |
|---|---|---|
| 1.000 € | 330 € | circa 70.000 € |
| 1.200 € | 396 € | circa 84.000 € |
| 1.500 € | 495 € | circa 104.000 € |
| 2.000 € | 660 € | circa 139.000 € |
| 2.500 € | 825 € | circa 174.000 € |
| 3.000 € | 990 € | circa 209.000 € |
| 4.000 € | 1.320 € | circa 278.000 € |
| 5.000 € | 1.650 € | circa 348.000 € |
Questi sono capitali teorici dal reddito, prima della valutazione della banca e dei vincoli sul valore dell'immobile. Usa il calcolatore del mutuo massimo per cambiare tasso, rate esistenti e mensilità.
Tasso e durata cambiano il capitale ottenibile
Con 660 € al mese e TAN 3%, il capitale indicativo passa da circa 96.000 € su 15 anni a 119.000 € su 20, 139.000 € su 25 e 157.000 € su 30. Una durata più lunga riduce la rata a parità di capitale, ma aumenta gli interessi complessivi.
Per scegliere, confronta la durata del mutuo e le offerte sul tuo importo. Se valuti il variabile, simula anche una rata con tasso più alto per capire il margine che ti resta.
Anticipo e spese: il secondo limite
Con un mutuo all'80% del valore riconosciuto dalla banca, il restante 20% va coperto con liquidità propria. A questa somma aggiungi imposte, notaio per acquisto e mutuo, eventuale agenzia, istruttoria, perizia e assicurazione. La perizia bancaria può differire dal prezzo concordato.
Su una casa da 250.000 €, un mutuo di 200.000 € richiede già 50.000 € di anticipo, prima delle spese. Non basta avere 50.000 € sul conto. Imposte e costi cambiano per prima/seconda casa, venditore privato/impresa e valore catastale: non usare una percentuale unica come preventivo.
Calcola il budget complessivo e verifica le spese di acquisto. Tieni separata una riserva per imprevisti, trasloco e lavori.
Esempio riproducibile: coppia con 4.300 € netti e 55.000 € di risparmi
Due redditi di 2.500 € e 1.800 €, entrambi per 12 mensilità, nessuna rata in corso. La coppia conserva 10.000 € di riserva e destina 45.000 € ad anticipo e spese. Simulazione: prima casa acquistata da privato, LTV 80%, TAN 3%, 25 anni.
| Voce | Risultato indicativo |
|---|---|
| Reddito netto cumulato | 4.300 €/mese |
| Rata disponibile dal reddito (33%) | 1.419 €/mese |
| Capitale teorico dal solo reddito | 299.234 € |
| Risparmi totali | 55.000 € |
| Riserva separata | 10.000 € |
| Liquidità spendibile nel calcolatore | 45.000 € |
| Prezzo massimo compatibile con liquidità e costi | 151.695 € |
| Mutuo effettivo (80%) | 121.356 € |
| Anticipo | 30.339 € |
| Spese stimate complessive | 14.661 € |
| Rata del mutuo effettivo | 575,48 €/mese |
I numeri provengono dal calcolatore CasaNinja. Usano i costi predefiniti: agenzia 3,66% IVA inclusa, compenso acquisto stimato 2.000 € + 0,5% del prezzo, atto mutuo 1.800 €, istruttoria 1.000 €, perizia 320 €, polizza 400 €, più imposte. In assenza del valore catastale reale lo strumento usa una base fiscale stimata pari all'80% del prezzo. Inserisci la rendita/valore corretto e i preventivi effettivi prima di decidere.
Il vincolo qui è la liquidità, anche se il reddito permetterebbe una rata maggiore. Una casa da 250.000–280.000 € non è finanziariamente pronta con questi risparmi: richiede altro anticipo, oltre alle spese e alla riserva. Il rinnovo di un contratto a termine non equivale a una delibera bancaria.
E se la coppia valuta CONSAP?
Il Fondo Prima Casa di CONSAP ammette finanziamenti fino a 250.000 €. Un mutuo da 350.000–380.000 € non può rientrare nel Fondo. La garanzia pubblica non è un contributo in contanti e non assicura né un LTV del 100% né l'approvazione del mutuo: decide la banca dopo la valutazione del merito creditizio.
Per i requisiti personali, dell'immobile e dell'eventuale garanzia elevata consulta la guida CONSAP e le condizioni ufficiali. Anche con finanziamento ad alto LTV restano spese da pagare e una riserva da proteggere.
Gli altri fattori valutati dalla banca
- Reddito e lavoro: contratto, continuità delle entrate e documentazione. Non esiste una regola generale per cui un contratto a termine debba durare quanto il mutuo.
- Età e durata: verifica il limite alla scadenza nel foglio informativo del prodotto. Non dare per scontato che tutte le banche accettino 80 o 85 anni.
- Cointestazione: vengono valutati redditi e debiti di tutti i richiedenti. Non c'è un aumento fisso del 60–80%; approfondisci il mutuo cointestato.
- Storia creditizia: i SIC privati, tra cui CRIF, e la Centrale dei Rischi della Banca d'Italia sono archivi diversi. Controlla eventuali dati errati prima della domanda: guida CRIF.
- Immobile e garanzie: valore di perizia, regolarità documentale, LTV e condizioni specifiche del prodotto.
Se sei iscritto alla Gestione Unitaria, verifica separatamente i mutui INPS: hanno criteri e importi propri.
Domande frequenti
Qual è la regola per sapere quanto mutuo posso permettermi?
Per una prima stima considera una rata intorno a un terzo del reddito netto, meno le rate già in corso. CasaNinja usa il 33%: con 2.000 € netti per 12 mensilità e TAN 3% per 25 anni, circa 660 € di rata e 139.000 € di mutuo. La banca valuta anche spese familiari, lavoro, garanzie e immobile.
Quanto reddito serve per un mutuo da 200.000 €?
Al TAN 3% per 25 anni la rata è circa 948 €. Con un rapporto indicativo del 33%, servono circa 2.875 € netti mensili, senza altre rate. È una simulazione: non un reddito minimo valido per ogni banca.
Come calcolare la rata massima sostenibile?
Nel calcolatore CasaNinja: reddito netto mensile ripartito su 12 mesi × 0,33, meno le rate di altri finanziamenti. Verifica poi se le spese familiari e la riserva per imprevisti richiedono una rata più bassa.
Posso permettermi un mutuo se ho altri finanziamenti in corso?
Le rate esistenti riducono il budget. Con 2.000 € netti al mese per 12 mensilità e 200 € di prestito auto, la stima CasaNinja è 460 € al mese per il mutuo. Valuta il costo e l'effetto sulla liquidità prima di estinguere altri debiti.
Quanto anticipo serve oltre al mutuo massimo ottenibile?
Con LTV 80%, devi coprire almeno il 20% del valore di riferimento, oltre a imposte e spese. Per una casa da 250.000 € e un mutuo da 200.000 €, l'anticipo è 50.000 €; il totale necessario è maggiore e dipende da fiscalità e preventivi. Mantieni separata una riserva.