Imposta Sostitutiva sul Mutuo: Cos'è, Quanto si Paga e Come Funziona
Quando accendi un mutuo, l'importo che la banca ti accredita è leggermente più basso di quello concordato. Una delle ragioni è l'imposta sostitutiva, una tassa che la banca trattiene direttamente. Vediamo quanto pesa.
In breve: l'imposta sostitutiva sostituisce registro, bollo, ipotecaria e catastale sui finanziamenti bancari oltre 18 mesi. Si paga 0,25% per la prima casa e 2% per la seconda casa, calcolata sull'importo erogato del mutuo (non sul valore dell'immobile). La trattiene la banca dall'erogato. Su un mutuo di 150.000 € prima casa sono 375 €.
Cos'è l'imposta sostitutiva sul mutuo
L'imposta sostitutiva è un'imposta che, come dice il nome, sostituisce un insieme di altre imposte (registro, bollo, ipotecaria e catastale) che altrimenti graverebbero sul contratto di finanziamento. Si applica ai mutui e ai finanziamenti a medio-lungo termine, cioè con durata superiore a 18 mesi, erogati da banche.
Quanto si paga: le aliquote 0,25% e 2%
Le aliquote sono due:
- 0,25% per i mutui destinati all'acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa.
- 2% per la seconda casa e per finalità diverse dall'abitazione principale.
La base di calcolo è l'importo erogato del mutuo, non il valore o il prezzo dell'immobile. Questo è l'errore più comune: l'imposta segue il finanziamento, non la casa.
Come si calcola: esempio pratico
| Scenario | Mutuo erogato | Aliquota | Imposta |
|---|---|---|---|
| Prima casa | 150.000 € | 0,25% | 375 € |
| Seconda casa | 150.000 € | 2% | 3.000 € |
La differenza tra prima e seconda casa è netta: 375 € contro 3.000 € sullo stesso importo. La banca trattiene l'imposta dall'erogato, quindi se il mutuo è di 150.000 € prima casa, riceverai circa 149.625 €.
Imposta sostitutiva e altre spese del mutuo
L'imposta sostitutiva è solo una delle voci che compongono il costo iniziale del mutuo, insieme a istruttoria, perizia e assicurazione. Attenzione a non confonderla con l'imposta di registro sull'acquisto dell'immobile, che è una cosa diversa e si paga al venditore tramite notaio: vedi la guida all'imposta di registro e il quadro completo delle spese notarili per l'acquisto casa.
Casi particolari: surroga, accollo, rinegoziazione
- Surroga: trasferendo il mutuo a una nuova banca, l'imposta sostitutiva non si ripaga. Vedi la guida alla surroga del mutuo.
- Accollo: subentrando in un mutuo esistente, di norma non si genera una nuova imposta sostitutiva. Approfondisci con l'accollo del mutuo.
- Detrazioni: ricorda che sugli interessi della prima casa puoi detrarre il 19%, vedi la detrazione interessi mutuo prima casa.
Domande frequenti sull'imposta sostitutiva
L'imposta sostitutiva si paga sul valore della casa o del mutuo?
Sull'importo erogato del mutuo, non sul valore dell'immobile. Su un mutuo prima casa di 150.000 €, l'imposta è lo 0,25%, cioè 375 €.
Con la surroga ripago l'imposta sostitutiva?
No. La surroga non fa ripartire il mutuo, quindi l'imposta non si paga di nuovo.
Chi versa l'imposta sostitutiva sul mutuo?
La banca, che la trattiene dall'erogato e la versa per conto del cliente.