Stai comprando casa e nell'annuncio o nei documenti compare la parola "agibilità" (o la vecchia "abitabilità"), ma non sai se è un problema per il rogito o per il mutuo? È uno dei dubbi più frequenti, perché la normativa è cambiata più volte e i due termini vengono ancora usati come sinonimi.
In breve: agibilità e abitabilità oggi sono la stessa cosa. Storicamente l'abitabilità riguardava le case, l'agibilità gli altri immobili; dal 2003 il DPR 380/2001 le ha unificate sotto "agibilità" e dal 2016 (decreto SCIA 2) non c'è più un certificato del Comune ma una segnalazione certificata di agibilità, presentata da un tecnico abilitato. Attesta sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'immobile. Si può comprare casa senza agibilità, ma la banca spesso non concede il mutuo.
Che differenza c'è tra agibilità e abitabilità
Fino ai primi anni 2000 esistevano due certificati distinti:
- Abitabilità: per gli immobili a destinazione residenziale (le case in cui si vive).
- Agibilità: per gli immobili con altri usi (negozi, uffici, capannoni, locali commerciali).
Con il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001), in vigore dal 2003, questa distinzione è stata superata: la nozione di agibilità ha "assorbito" quella di abitabilità e oggi per tutti gli immobili si parla di agibilità. Se quindi senti parlare di "abitabilità", il riferimento è esattamente allo stesso concetto.
Cos'è la segnalazione certificata di agibilità
La vera novità è arrivata nel 2016 con il decreto SCIA 2 (d.lgs. 222/2016), che ha riformato l'art. 24 del DPR 380/2001. Da allora non esiste più un "certificato di agibilità" rilasciato dal Comune dopo un sopralluogo: al suo posto c'è la segnalazione certificata di agibilità (SCA o SCAgi).
Funziona così: un tecnico abilitato (di norma il direttore dei lavori) assevera che l'immobile rispetta i requisiti di legge e presenta la segnalazione allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune. L'immobile diventa utilizzabile dalla data di presentazione, senza dover attendere un'autorizzazione esplicita del Comune.
L'agibilità attesta che l'immobile e i suoi impianti rispettano le condizioni di:
- sicurezza (anche statica e antisismica, dove prevista);
- igiene e salubrità;
- risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
- conformità dell'opera al progetto presentato.
Agibilità vs abitabilità: tabella di confronto
| Aspetto | Vecchio sistema (fino al 2016) | Oggi (dal 2016) |
|---|---|---|
| Come si chiama | Certificato di abitabilità / agibilità | Segnalazione certificata di agibilità (SCA) |
| Chi lo rilascia / presenta | Rilasciato dal Comune dopo verifica | Presentata dal tecnico abilitato al SUE |
| Distinzione casa/altri usi | Sì (abitabilità = residenza) | No, unica agibilità per ogni uso |
| Quando l'immobile è utilizzabile | Dopo il rilascio del Comune | Dalla data di presentazione |
| Norma di riferimento | Art. 24 DPR 380/2001 (testo originario) | Art. 24 DPR 380/2001 come modificato dal d.lgs. 222/2016 |
Quando serve l'agibilità e quali documenti occorrono
La segnalazione di agibilità va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori nei casi di:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi che incidono su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico dell'edificio.
Tra gli allegati tipici richiesti dal tecnico ci sono:
- attestazione del direttore dei lavori sulle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità;
- dichiarazione di conformità degli impianti (o collaudo);
- aggiornamento catastale già protocollato (DOCFA): l'agibilità presuppone che l'immobile sia correttamente accatastato. Per capire questi dati vedi la visura catastale;
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): scopri cos'è nella guida alla classe energetica e APE;
- eventuale collaudo statico e dichiarazione sul superamento delle barriere architettoniche.
È inoltre possibile l'agibilità parziale, riferita a singole unità immobiliari o porzioni di edificio già ultimate e dotate di tutti i requisiti.
Si può comprare e vendere casa senza agibilità?
Sì. Nessuna norma vieta di vendere o acquistare un immobile privo di agibilità, e la sua assenza non rende nullo il rogito: l'agibilità non è un requisito di validità dell'atto notarile. Il notaio può quindi stipulare regolarmente.
Attenzione però: il venditore è obbligato a informare l'acquirente della mancanza di agibilità (sia che il documento sia irreperibile, sia che l'immobile non l'abbia mai avuta). Chi compra si assume i rischi sull'effettiva utilizzabilità del bene e sulle eventuali pratiche di regolarizzazione.
Per questo conviene tutelarsi prima del rogito:
- nella proposta di acquisto e nel preliminare di compravendita, inserisci dichiarazioni esplicite sullo stato dell'agibilità e, se serve, una condizione sospensiva legata alla regolarizzazione a carico del venditore;
- al rogito notarile, assicurati che la situazione sia verbalizzata e che siano citati gli estremi della segnalazione, se presentata.
Per il quadro completo dei passaggi di acquisto vedi la guida alla compravendita immobiliare.
La banca eroga il mutuo senza agibilità?
Qui sta il vero nodo pratico. Non c'è un divieto di legge, ma in concreto molte banche rifiutano di concedere il mutuo su un immobile privo di agibilità, oppure subordinano l'erogazione alla regolarizzazione. Il motivo: l'agibilità incide sul valore e sulla commerciabilità dell'immobile, cioè sulla solidità della garanzia ipotecaria.
Tieni presente che:
- sugli immobili da ristrutturare, l'agibilità finale è quasi sempre richiesta, e spesso si usa un mutuo ristrutturazione con erogazione a stato avanzamento lavori;
- la banca valuta l'immobile tramite la perizia immobiliare: il perito segnala l'assenza di agibilità, che può ridurre l'importo finanziabile;
- prima di firmare la proposta, verifica con la banca se finanzia immobili senza agibilità e a quali condizioni.
Se stai pianificando l'acquisto della prima casa, parti dalla guida al mutuo prima casa e considera questo controllo tra le verifiche preliminari, insieme al budget delle spese notarili per l'acquisto casa.
Cosa succede se manca l'agibilità e come regolarizzare
La mancata presentazione della segnalazione entro 15 giorni dalla fine lavori comporta una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro (art. 24, comma 3, DPR 380/2001).
Sul piano della compravendita, l'assenza di agibilità non blocca di per sé l'atto, ma rende l'immobile più difficile da finanziare e meno appetibile sul mercato.
Se l'immobile è stato costruito legittimamente (con i titoli edilizi in regola) ma non ha mai avuto l'agibilità, di norma è possibile regolarizzare la situazione facendo presentare a un tecnico abilitato la segnalazione di agibilità, anche senza eseguire lavori. Diverso è il caso di abusi edilizi o difformità: in quel caso prima va sanata l'irregolarità urbanistica, poi si può procedere con l'agibilità.
Un caso particolare riguarda gli immobili molto vecchi: il certificato di abitabilità è stato introdotto solo nel 1934, quindi per i fabbricati anteriori può semplicemente non esistere. In compravendita è utile disporre di documenti che provino l'epoca di costruzione.
Conclusione: controlla l'agibilità prima di firmare
Agibilità e abitabilità sono lo stesso concetto, oggi gestito tramite la segnalazione certificata presentata da un tecnico. Per chi compra casa, il punto pratico è duplice: l'atto è valido anche senza agibilità, ma la banca potrebbe non finanziare e l'immobile resta meno commerciabile. Verifica lo stato dell'agibilità prima della proposta, tutelati nel preliminare e chiarisci subito con la banca.
Quando hai chiarito questo aspetto, puoi simulare la tua operazione e confrontare i mutui sul nostro comparatore per capire rata e fattibilità.
Domande frequenti su agibilità e abitabilità
Che differenza c'è tra agibilità e abitabilità?
Oggi nessuna. Storicamente l'abitabilità riguardava gli immobili residenziali e l'agibilità gli altri usi, ma dal 2003 il DPR 380/2001 ha unificato i due concetti sotto il termine agibilità. Dal 2016, con il decreto SCIA 2, non esiste più un certificato rilasciato dal Comune ma una segnalazione certificata di agibilità.
Si può comprare casa senza agibilità?
Sì. Nessuna norma vieta di vendere o acquistare un immobile privo di agibilità e l'assenza non rende nullo il rogito. Il venditore però è obbligato a informare l'acquirente, che si assume i rischi sull'uso effettivo del bene e su eventuali regolarizzazioni. Conviene inserire clausole di tutela nel preliminare.
La banca dà il mutuo senza agibilità?
Spesso no. Pur non essendo un divieto di legge, molte banche rifiutano di erogare il mutuo su un immobile privo di agibilità o ne condizionano l'erogazione alla regolarizzazione, perché incide sulla garanzia. Sugli immobili da ristrutturare l'agibilità finale è quasi sempre richiesta. Verifica sempre con la banca prima della proposta.
Chi presenta la segnalazione certificata di agibilità e quanto costa?
La presenta il titolare del titolo edilizio tramite un tecnico abilitato (di solito il direttore dei lavori) allo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune, entro 15 giorni dalla fine lavori. Il costo è quello della parcella del tecnico più diritti e bolli comunali e varia in base alla pratica.
Cosa succede se manca l'agibilità?
La mancata presentazione entro 15 giorni comporta una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro (art. 24 DPR 380/2001). In compravendita l'immobile può risultare difficile da finanziare e meno appetibile. Se è stato costruito legittimamente, di norma si può regolarizzare con una segnalazione di agibilità tramite un tecnico.
Fonti
- DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell'Edilizia), art. 24 "Agibilità", come modificato dal d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222 (decreto SCIA 2).
- D.lgs. 222/2016 — sostituzione del certificato di agibilità con la segnalazione certificata di agibilità.
- Art. 24, comma 3, DPR 380/2001 — sanzione amministrativa per mancata presentazione (da 77 a 464 euro).