La durata è una delle decisioni più importanti del mutuo, e quasi sempre si riduce a un compromesso: rata leggera oggi oppure meno interessi alla fine. Non esiste una durata "giusta" in assoluto — esiste quella giusta per il tuo reddito e i tuoi piani. Vediamo come ragionarci con i numeri.
In breve: allungare la durata (es. da 20 a 30 anni) abbassa la rata ma aumenta gli interessi totali, perché paghi più a lungo su un capitale che scende più lentamente. Accorciarla fa l'opposto. La scelta dipende dal rapporto rata/reddito sostenibile e dall'orizzonte personale. Puoi comunque cambiare durata dopo la firma con rinegoziazione, surroga o rimborso parziale.
L'effetto della durata su rata e interessi
Il meccanismo è quello dell'ammortamento alla francese: più la durata è lunga, più la quota capitale di ogni rata è piccola, quindi la rata scende ma il capitale si estingue lentamente e gli interessi maturano più a lungo.
Esempio indicativo su un mutuo di 150.000 € a tasso fisso 3,40%:
| Durata | Rata mensile (circa) | Interessi totali (circa) |
|---|---|---|
| 20 anni | 865 € | 57.000 € |
| 25 anni | 745 € | 73.000 € |
| 30 anni | 665 € | 90.000 € |
Passare da 20 a 30 anni alleggerisce la rata di circa 200 € al mese, ma fa crescere gli interessi totali di oltre 30.000 €. È il cuore della scelta.
I valori sono indicativi e servono a mostrare la logica: per la tua situazione usa il comparatore CasaNinja con i tassi reali delle banche.
Quando conviene la durata lunga (25-30 anni)
- Per tenere basso il rapporto rata/reddito: se la rata a 20 anni supererebbe la soglia prudente (in genere un terzo del reddito netto), allungare rende il mutuo sostenibile e più facile da approvare in istruttoria.
- Se sei giovane con redditi destinati a crescere: parti leggero e potrai accorciare in seguito.
- Per liberare liquidità da destinare ad altro (fondo di emergenza, investimenti).
Quando conviene la durata corta (15-20 anni)
- Se il reddito regge la rata: paghi molti meno interessi e sei libero prima.
- Se sei meno giovane: le banche valutano l'età a fine mutuo (spesso entro 75-80 anni), quindi una durata lunga potrebbe non essere concessa.
- Se punti a estinguere presto: una durata corta ti "obbliga" a un piano di rientro più rapido.
L'età a fine mutuo: il vincolo nascosto
La durata che puoi ottenere non dipende solo da te: quasi tutte le banche richiedono che il mutuo si chiuda entro i 75-80 anni del richiedente. Chi accende un mutuo a 50 anni difficilmente otterrà 30 anni di durata. È uno degli aspetti che incidono anche sui requisiti del mutuo e sulla scelta del garante.
Si può cambiare durata dopo la firma?
Sì, e questo riduce la pressione della scelta iniziale. Hai tre strade:
- Rinegoziazione: accordi con la tua banca una nuova durata (e talvolta un tasso migliore).
- Surroga: trasferisci il mutuo a un'altra banca scegliendo una nuova durata, a costo zero.
- Rimborso parziale: versando una somma extra decidi se ridurre la rata o accorciare la durata.
Quindi: scegli oggi la durata che rende la rata serenamente sostenibile, sapendo che potrai correggere il tiro più avanti se la tua situazione cambia.
Domande frequenti
Conviene un mutuo a 20 o a 30 anni?
Dipende dalla priorità. A 20 anni paghi una rata più alta ma molti meno interessi totali: conviene se il reddito regge la rata. A 30 anni la rata è più leggera e sostenibile, ma il costo complessivo del mutuo è più alto. La durata lunga ha senso per tenere basso il rapporto rata/reddito o per chi è giovane e ha redditi in crescita.
Quanto incide la durata sugli interessi totali?
Molto. Allungando la durata la singola rata scende, ma paghi interessi per più anni e su un capitale che si riduce più lentamente. Su un mutuo da 150.000 €, passare da 20 a 30 anni può significare diverse decine di migliaia di euro di interessi in più nell'intera durata, pur con una rata mensile più bassa.
Qual è la durata massima di un mutuo?
In Italia la durata massima è in genere 30 anni, in alcuni casi 35 o 40 per profili giovani. Conta anche l'età a fine mutuo: molte banche richiedono che il finanziamento si chiuda entro i 75-80 anni del richiedente, quindi l'età massima all'accensione limita di fatto la durata ottenibile.
Posso cambiare la durata del mutuo dopo averlo firmato?
Sì. Con la rinegoziazione con la tua banca o con la surroga presso un'altra banca puoi modificare la durata (allungarla per ridurre la rata o accorciarla per pagare meno interessi). In alternativa, un rimborso parziale ti permette di scegliere se ridurre la rata o accorciare la durata a parità di rata.