Quando confronti le offerte di mutuo trovi sempre due numeri accanto al tasso: l'indice di riferimento e lo spread. È proprio lo spread la parte su cui la banca guadagna — ed è l'unica leva su cui puoi davvero negoziare. Capire come funziona ti aiuta a riconoscere un'offerta conveniente da una cara.
In breve: lo spread è il margine fisso della banca (in punti percentuali) che si somma all'indice di riferimento — Euribor per il tasso variabile, IRS per il fisso — per formare il TAN. A giugno 2026 uno spread competitivo sulla prima casa è indicativamente 0,60%–1,00%. Resta invariato per tutta la durata: l'unico modo per abbassarlo dopo la firma è la surroga.
Cos'è lo spread del mutuo
Lo spread è la maggiorazione che la banca applica sopra il tasso di riferimento del mercato. È la sua remunerazione per il rischio e per i costi di erogazione del prestito.
La formula è semplice:
TAN = indice di riferimento + spread
- Nel mutuo a tasso variabile l'indice è l'Euribor: cambia nel tempo, quindi la rata oscilla.
- Nel mutuo a tasso fisso l'indice è l'IRS (Eurirs): viene "congelato" alla firma, quindi la rata non cambia.
In entrambi i casi lo spread è fisso per tutta la durata: è il pezzo del tasso che dipende solo dalla banca e dal tuo profilo.
Come si somma all'indice: un esempio
Immagina un mutuo a tasso fisso a 20 anni a giugno 2026:
- IRS a 20 anni: 2,60%
- Spread proposto dalla banca: 0,80%
- TAN = 2,60% + 0,80% = 3,40%
Se un'altra banca ti offre lo stesso IRS ma con spread 1,30%, il tuo TAN sale a 3,90%. Sembra poco, ma su un mutuo da 150.000 € a 20 anni quella mezza percentuale in più vale diverse migliaia di euro di interessi nell'intera durata.
Quanto incide lo spread sulla rata
Lo spread agisce su tutto il capitale e per tutti gli anni del mutuo, quindi il suo peso è notevole. Su un mutuo di 150.000 € a 25 anni, ogni 0,50% di spread in più significa indicativamente 35-40 € in più al mese e parecchie migliaia di euro sul totale.
Ecco perché due offerte con lo stesso indice ma spread diversi non sono affatto equivalenti. Per un confronto corretto:
- Verifica quale indice usa l'offerta (Euribor o IRS) e su quale durata.
- Isola lo spread: è il numero che puoi confrontare a parità di indice.
- Guarda comunque il TAEG, che include anche i costi accessori (perizia, istruttoria, incasso rata).
Puoi confrontare gli spread reali delle banche, senza lasciare dati personali, con il comparatore di mutui di CasaNinja.
Cosa determina lo spread che ti propongono
Lo spread non è uguale per tutti: la banca lo calibra sul rischio. Pesano soprattutto:
- LTV (rapporto mutuo/valore): più alto è il Loan to Value, più alto lo spread. Un mutuo all'80% costa meno di uno al 100%.
- Profilo di reddito: contratti stabili e buon merito creditizio abbassano lo spread; redditi atipici o segnalazioni in CRIF lo alzano.
- Durata: durate molto lunghe possono comportare spread leggermente più alti.
- Prodotto: i mutui green per immobili in classe A o B spesso hanno spread ridotti.
Si può ridurre lo spread di un mutuo già in corso?
Sì, ma non rinegoziando il solo spread con la tua banca (raramente lo riducono). La via efficace è la surroga: trasferisci il mutuo a un'altra banca che ti offre uno spread più basso, a costo zero e senza nuove imposte. È lo strumento più potente per recuperare margine se hai firmato anni fa, quando gli spread erano più alti.
Domande frequenti
Cos'è lo spread del mutuo in parole semplici?
Lo spread è il margine di guadagno della banca, espresso in punti percentuali, che si somma al tasso di riferimento (Euribor per il variabile, IRS per il fisso) per formare il tasso che paghi davvero. Esempio: se l'IRS a 20 anni è 2,60% e lo spread è 0,80%, il tuo TAN è 3,40%.
Qual è uno spread buono nel 2026?
A giugno 2026 uno spread competitivo per un mutuo prima casa con buon profilo si colloca indicativamente tra 0,60% e 1,00%. Sopra l'1,30%-1,50% l'offerta è cara, salvo profili più rischiosi (LTV alto, reddito atipico). Lo spread è fisso per tutta la durata, quindi pesa molto sul costo totale.
Lo spread può cambiare durante il mutuo?
No. Lo spread viene fissato alla firma del contratto e resta invariato per tutta la durata del finanziamento. A variare, nel mutuo a tasso variabile, è solo l'indice Euribor a cui lo spread si somma. Per ridurre lo spread di un mutuo già in corso l'unica strada è la surroga presso un'altra banca.
Spread e TAN sono la stessa cosa?
No. Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso finale che applichi alla rata ed è dato da indice di riferimento + spread. Lo spread è solo la componente fissa decisa dalla banca. Per confrontare le offerte guarda comunque il TAEG, che include anche i costi accessori.