Comprare una casa a prezzo scontato, aspettando di poterla usare: è la logica della nuda proprietà. Un investimento interessante, ma con regole precise su valore, tasse e mutuo. Vediamole.
In breve: la nuda proprietà è la proprietà di un immobile senza il diritto di goderne, che resta all'usufruttuario (di solito chi ci abita). Vale meno della piena proprietà: il valore dipende dall'età dell'usufruttuario (più è anziano, più la nuda proprietà vale). Si può comprare con mutuo, ma le banche sono prudenti. L'IMU resta a carico dell'usufruttuario.
Cos'è la nuda proprietà
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privato del diritto di godimento. Chi acquista la nuda proprietà diventa proprietario, ma non può usare l'immobile finché esiste l'usufrutto, che spetta a un'altra persona (l'usufruttuario), tipicamente un anziano che continua ad abitarci.
Come si calcola il valore della nuda proprietà
La nuda proprietà vale meno della piena proprietà, e quanto meno dipende dall'età dell'usufruttuario: più è anziano, minore è il valore residuo dell'usufrutto e quindi maggiore quello della nuda proprietà.
| Età usufruttuario | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà |
|---|---|---|
| 60-64 anni | 50% | 50% |
| 70-74 anni | 40% | 60% |
| 80-84 anni | 25% | 75% |
(Le percentuali derivano dai coefficienti di legge, aggiornati al tasso legale.) Esempio: immobile da 200.000 €, usufruttuario di 72 anni → nuda proprietà circa 120.000 €. Per stimare il pieno valore di partenza, vedi come si determina il valore dell'immobile.
Acquistare la nuda proprietà: pro, contro e rischi
Pro: prezzo scontato, investimento di lungo periodo, nessun onere di godimento.
Contro: non puoi usare l'immobile finché c'è l'usufrutto; tempi incerti; manutenzione straordinaria spesso a carico del nudo proprietario.
Si può comprare la nuda proprietà con il mutuo?
Sì, ma con cautele: molte banche sono prudenti perché la garanzia è meno liquida (l'immobile non è disponibile subito). Servono spesso garanzie aggiuntive o un anticipo più alto. Verifica i requisiti del mutuo casa e considera che la perizia terrà conto del solo valore della nuda proprietà.
Tasse e agevolazioni sulla nuda proprietà
Le imposte di acquisto si calcolano sul valore della nuda proprietà. Possono spettare le agevolazioni prima casa se ricorrono i requisiti. Per il dettaglio vedi l'imposta di registro e le spese notarili per l'acquisto casa. L'IMU, invece, resta all'usufruttuario.
Vendere la nuda proprietà: quando conviene
Per il venditore (di solito un anziano) la nuda proprietà è un modo per ottenere liquidità continuando ad abitare la casa. Il prezzo si fissa scontando il valore dell'usufrutto dal valore pieno, come visto sopra. È una forma di compravendita a sé: per il quadro generale vedi la compravendita immobiliare.
Domande frequenti sulla nuda proprietà
Chi paga l'IMU sulla nuda proprietà?
L'usufruttuario, non il nudo proprietario.
La nuda proprietà si può comprare con il mutuo prima casa?
Sì con le agevolazioni se ci sono i requisiti, ma le banche sono prudenti e spesso chiedono garanzie aggiuntive.
Quando il nudo proprietario diventa pieno proprietario?
Alla morte dell'usufruttuario o alla scadenza dell'usufrutto, automaticamente e senza nuove imposte di trasferimento.